เล่นที่ผ่านหุ้น

โลกในมุมมองของ Value Investor 24 เมษายน 53
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
ความร่ำรวยมหาศาลที่ได้มาอย่างสุจริตนั้น ในอดีตมักจะมาจากการทำธุรกิจและการซื้อที่ดิน มีคำพูดที่ว่า คนจีนนั้นร่ำรวยจากการทำธุรกิจและอาศัยอยู่ในเมือง ส่วน “แขก” นั้น จับจองที่ดินผืนใหญ่ชานเมืองเลี้ยงวัวและก็ร่ำรวยมหาศาลจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น มาถึงยุคปัจจุบัน การทำธุรกิจก็ยังเป็นหนทางที่ทำให้ร่ำรวยได้มหาศาล แต่ก็ยากขึ้นมากสำหรับคนที่ไม่ได้มีต้นทุนเดิมที่ใหญ่พอ พูดง่าย ๆ สำหรับคนไทยที่ไม่ได้มีพ่อแม่ที่มีฐานะร่ำรวย การเริ่มธุรกิจที่จะสามารถเติบโตมหาศาลก็ยากมาก เพราะในเมืองไทยเราไม่มีอุตสาหกรรม “ไซเบอร์” ที่มีศักยภาพพอที่จะทำให้คนตัวเล็ก ๆ สร้างธุรกิจจนร่ำรวยได้ง่ายเหมือนอย่างในอเมริกาหรือจีน ส่วนเรื่องที่ดินนั้น สำหรับคนที่มีเงินมาก การเล่นที่ก็ยังเป็นหนทางสร้างความมั่งคั่งที่น่าจะโดดเด่นไม่แพ้การทำธุรกิจ อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องยากมากที่คนมีเงินน้อยจะเข้าไปเล่นที่ได้ การจับจองที่ดินถูก ๆ เพื่อ “เลี้ยงวัว” ไม่มีอีกแล้ว
โชคดีที่ตลาดหุ้นเกิดขึ้น คน “ตัวเล็กตัวน้อย” นั่นก็คือนักลงทุนที่มีเงินเพียงน้อยนิดสามารถ “ซื้อธุรกิจ” ในตลาดหลักทรัพย์ เป็นเจ้าของหุ้นบางส่วนของธุรกิจที่มีผลการดำเนินงานที่ดีหรือเป็นธุรกิจที่ดีที่สุดของประเทศได้ ผลก็คือ นักลงทุนบางคนสามารถที่จะสร้างความมั่งคั่งและร่ำรวยมหาศาลได้ทั้งที่ไม่ได้มีต้นทุนเงินมากมายในตอนเริ่มแรก และเมื่อเวลาผ่านไปนานกว่านี้อีก ผมเชื่อว่าจะมีคนร่ำรวยจากการ “ทำธุรกิจ” ผ่านตลาดหุ้นมากขึ้นเรื่อย ๆ ผมยังเชื่อด้วยว่า ในที่สุด คนที่รวยโดยการทำธุรกิจผ่านตลาดหุ้นจะเป็นเรื่อง “ปกติ” เช่นเดียวกับคนที่รวยจากการทำธุรกิจด้วยตนเอง
คนที่รวยจากการเล่นที่นั้น อาจจะดูว่าอย่างไรเสียก็คงเป็นเรื่องของคนที่มีเงินมากเท่านั้น ว่าที่จริงในปัจจุบันน่าจะยากขึ้นไปอีกสำหรับคนที่มีเงินน้อยเพราะราคาที่ดินสูงขึ้นมาก ข้อนี้ ถ้ามองอย่างผิวเผินก็อาจจะเป็นอย่างนั้น แต่ถ้าพิจารณาให้ลึกซึ้งก็จะพบว่าอาจจะไม่จริง เพราะตลาดหุ้นนั้น มี “กลไก” ในการที่เราจะสามารถลงทุนหรือ “เล่น” ที่ดิน ผ่านการซื้อหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ได้ มันอาจจะไม่ใช่การลงทุนในที่ดินโดยตรง แต่มันก็ส่งผลคล้ายกัน นั่นก็คือ ถ้าราคาที่ดินที่ถือโดยบริษัทจดทะเบียนที่เราลงทุนนั้นปรับตัวขึ้นไป ราคาหุ้นที่เราถืออยู่ก็จะปรับตัวขึ้นไปด้วยแม้ว่าจะปรับขึ้นไม่เท่ากัน ผลก็คือ เราสามารถลงทุนใน “ที่ดิน” และ/หรือสิ่งปลูกสร้างได้ด้วยเงินเพียงน้อยนิด เหนือสิ่งอื่นใด เวลาที่เราลงทุนในหุ้น เราก็มักจะได้รับปันผลทุกปีในขณะที่การลงทุนซื้อที่ดินโดยตรงนั้น เราจะได้ผลตอบแทนก็ต่อเมื่อเราขายที่ดินนั้นแล้ว
การ “เล่นที่ผ่านหุ้น” นั้น ที่จะได้ผลใกล้เคียงกับการเล่นที่จริง ๆ ก็คือ การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะกองทุนจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาและมีรายได้แล้ว ผู้ถือหน่วยลงทุนก็คือ “เจ้าของ” บางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถืออยู่ ดังนั้น ด้วยเงินลงทุนเพียงน้อยนิด เราก็เป็นเจ้าของที่และสิ่งปลูกสร้างที่ดีมากได้ เหนือสิ่งอื่นใด รายได้ที่ได้ไม่ต้องเสียภาษี อย่างไรก็ตาม กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นวิวัฒนาการที่ยังค่อนข้างใหม่ ดังนั้น การลงทุนก็คงต้องศึกษาและทำอย่างระมัดระวัง
การเล่นที่ผ่านหุ้นอีกแบบหนึ่งก็คือ มองหาหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมากโดยเฉพาะที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าสูงขึ้นมากเมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าหุ้นของบริษัท การซื้อหุ้นเหล่านั้นเท่ากับว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางส่วนนอกเหนือจากธุรกิจอื่น ๆ ของบริษัทที่อาจจะทำกำไรได้ดีอยู่แล้ว ถ้าเราคำนวณหรือพิจารณาดูแล้วว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นในไม่ช้าก็จะ “แปลง” เป็นเงินสดและกำไรออกมาด้วยวิธีการใดวิธีการหนึ่งและมันมีมูลค่ามากกว่าค่าหุ้นที่เราจะจ่ายในวันนี้มาก การซื้อหุ้นเหล่านั้นก็จะให้ผลตอบแทนที่ดี และนี่ก็คือแนวทางลงทุนในสไตล์ของ Assets Play เพียงแต่ทรัพย์สินนั้นเป็นเรื่องของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บริษัทอาจจะไม่จำเป็นต้องขายทรัพย์สินเพื่อที่จะสร้างเงินสดหรือกำไรโดยตรง
โดยส่วนตัวผมเองนั้น ผมไม่ใคร่สนใจหุ้น Assets Play หรือหุ้นของกิจการที่มีทรัพย์สินมากเท่าไรนัก อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมรู้สึกว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองที่เจริญที่สุดของประเทศนั้น มีราคาเพิ่มขึ้นไปเร็วและสูงมาก ประเด็นก็คือ ผมแทบจะไม่มีการลงทุนในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เลย ว่าที่จริงแม้แต่บ้านอยู่อาศัยของตนเองก็ยังไม่มี ผมรู้สึกว่าผม “ตกรถ” ที่ดินรอบนี้อย่างแรง ก่อนหน้านี้เพียงเล็กน้อยผมเคยคิดว่าจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านย่านกลางเมืองแต่ก็ไม่ได้ทำ เวลานี้ราคาที่ดินขึ้นไปแล้วอย่างแรงมาก ผมจะทำอย่างไร? ทางหนึ่งก็คือ ตามไปซื้อที่ราคาแพงซึ่งผมไม่รู้ว่าจะคุ้มไหม แต่อีกทางหนึ่งที่ผมคิดว่าอาจจะยังไม่สายเกินไปก็คือ ไปซื้อที่ดิน “ผ่านหุ้น” ของบริษัทที่มีที่ดินที่ดีที่สุดของเมืองไทยที่ราคาหุ้นยังไม่ได้ปรับตัวขึ้น ผมพบว่าหุ้นหลายตัวเข้าข่ายนั้น ผมเลือกหุ้นตัวที่ดีที่สุดแล้วก็ซื้อเก็บไว้ ผมเชื่อว่าวันหนึ่งมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สูงขึ้นมากนั้นจะแปลงออกมาเป็นเงินสดและผลกำไรที่เพิ่มขึ้น ซึ่งก็จะส่งผลให้ราคาหุ้นเพิ่มขึ้นด้วย ผมรู้สึกว่าผมยังไม่ “ตกรถ” ที่ดินในรอบนี้
การลงทุนซื้อที่ดิน “ผ่านหุ้น” นั้น เราจะต้องมองให้ออกว่าที่ดินที่บริษัทถืออยู่นั้นเป็นที่ดินอะไร บางบริษัทอาจจะเป็นที่ดินการเกษตรที่มีแต่ราคาแต่อาจจะแปลงเป็นเงินสดได้ยากมาก แบบนี้ก็ต้องคิดว่าเราอยากได้ไหม ที่ดินของบางบริษัทอาจเป็นที่ดินในต่างจังหวัดที่ราคาไม่ใคร่เพิ่มขึ้นและไม่มีราคาตลาดที่จะอ้างอิงได้ชัดเจน แบบนี้เราก็ต้องเผื่อ Margin Of Safety ในการคำนวณมากหน่อย ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่น่าสนใจมากนั้นก็คือที่ดินย่านใจกลางของธุรกิจซึ่งจากประสบการณ์ทั่วโลกพบว่า มันมักมีราคาปรับตัวขึ้นไปเร็วและเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดีโดยที่กิจการไม่จำเป็นต้องขายออกไป ซึ่งนี่ก็ช่วยลดความเสี่ยงที่ว่า ที่ดินอาจจะมากแต่มันก็อยู่ของมันโดยไม่ได้สร้างรายได้และกำไรออกมาและถ้าบริษัทจะขายก็ไม่มีคนซื้อ